Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Автор: Олег БАНДЫК, юрист, журнал "Юридический мир", № 3/2019 - .

Согласно подп. 2 ч. 1 п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор может быть расторгнут судом  по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством. В свою очередь, основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя определены в ст. 590 ГК.

 

Основания

Основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя могу быть следующие обстоятельства.

1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК).

1.1. Арендатор существенно нарушил условия договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК). Например, перепланировка арендатором помещения в нарушение условий договора без согласия арендодателя будет являться существенным нарушением договора. Существенность нарушения условия договора — оценочное понятие, существенность определяется судом, исходя из представленных арендодателем доказательств.

Пример 1

В соответствии с абз. 7 п. 17 договоров аренды арендатор обязан был приступить к строительству капитального строения и в установленном порядке ввести его в эксплуатацию в сроки, определенные законодательством или утвержденной проектной документацией, если участок предоставлен для строительства капитального строения. Срок ввода в эксплуатацию истек в ноябре 2013 г., что не оспаривалось представителями лиц, участвующих в деле.

На дату принятия судом первой инстанции обжалуемого решения придорожный комплекс с мини-парком для семейного отдыха, стоянкой и автосервисом, а также опоры наружного освещения не были введены в эксплуатацию, в связи с чем суд первой инстанции пришел к верному выводу, что обязанность, предусмотренная абз. 7 п. 17 договоров аренды, не исполнена арендатором.

Суд первой инстанции достоверно установил, что на момент рассмотрения настоящего спора у ответчика отсутствовало разрешение на проведение строительно-монтажных работ, истек срок действия заключения государственной экспертизы по проектной документации, что, в свою очередь, свидетельствовало о нарушении ответчиком условий договоров аренды и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договоров аренды земельных участков на основании подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК.

Совокупность имеющихся в деле доказательств, подтверждающих истечение сроков нормативного строительства строительных объектов, для строительства которых в аренду предоставлялись земельные участки, выполнение незначительного объема строительства, в том числе по возведению фундаментов под баню и гостевой дом, истечение сроков на разрешение строительства и действия экспертных заключений, опровергала доводы апеллянта о надлежащем выполнении взятых им на себя обязательств по договорам аренды в нарушение подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК. Обратное ответчик надлежащим образом не доказал (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 21.03.2017 по делу № 341-12/2016/90А).

1.2. Арендатор использует имущество с нарушением его назначения.

Под пользованием арендованным имуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 420 ГК.

Пример 2

В рамках одного дела арендатор наряду с сувенирной продукцией, трикотажными и швейными изделиями (по условиям договора) продавал в арендованном помещении одежду (б/у) (не было предусмотрено договором). Составленные арендодателем акты осмотра помещений подтвердили данный факт, не оспаривался этот факт и арендатором. Суд указал, что для досрочного расторжения по решению суда договора аренды на основании подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК арендодателю следовало представить суду доказательства такого изменения назначения имущества или нарушения условий договора, которые повлекли для арендодателя такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку арендодатель не представил суду доказательств наличия у него (его имущества) какого-либо ущерба, связанного с торговлей арендатором в арендованном помещении бывшей в употреблении одеждой из Европы, суд отказал в иске о расторжении договора аренды (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда Брестской области от 13.12.2011 по делу № 216-10/2011/195А).

Назначение использования имущества может быть указано как в технических и иных документах на имущество, так и в самом договоре аренды.

Пример 3

Между сторонами был заключен договор аренды нежилого производственного помещения лесопильного цеха для организации станции технического обслуживания и мойки автомобилей при условии получения арендатором всех разрешительных документов для ведения данного вида деятельности. В договоре было определено, что арендатор обязуется использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в договоре.

Согласно технической документации назначение у переданного в аренду имущества — здание специализированное для обработки древесины и производства изделий из дерева, включая мебель, с наименованием — «цех по распиловке леса». Однако арендатор использовал арендованное помещение для ремонта и мойки автомобилей без его перепрофилирования, обязанность осуществления которого была возложена договором на арендатора, то есть не в соответствии с назначением имущества и условиями договора, что явилось основанием иска арендодателя о расторжении договора аренды.

Суд на основании ст. 590 ГК удовлетворил иск в связи с использованием имущества не по целевому назначению (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.11.2012 по делу № 197-4/2012/496А/860К).

1.3. Арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями.

Неоднократность означает два и более нарушения, допущенных арендатором, даже если такие нарушения не являются существенными. Необходимо отметить, что, исходя из принципа диспозитивности, стороны вправе предусмотреть в договоре, какие нарушения условий договора признаются существенными и являются основанием для досрочного расторжения договора (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 02.12.2014 по делу № 39-8/2014/642А/1151К).

2. Арендатор существенно ухудшает имущество (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК).

Ухудшение арендованного имущества может заключаться в том числе в:

  • перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия арендодателя;
  • приведении имущества в состояние, не отвечающее требованиям санитарно- гигиенических норм;
  • непроведении текущего ремонта в полном объеме необходимых работ.

3. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК).

Просрочка арендатора должна составлять как минимум три последовательных периода.

Пример 4

Арендодатель заявил требования о рас- торжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений на основании п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 590, ст. 593, 626 ГК в связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы: 319 604 168 руб. задолженности по арендной плате за август 2013 г., сентябрь 2013 г., октябрь 2013 г., ноябрь 2013 г., декабрь 2013 г., январь 2014 г., февраль 2014 г. взысканы в пользу истца в порядке приказного производства определением о судебном приказе № 344-2Пп/14 и на дату обращения с иском не были уплачены.

Суд первой инстанции при удовлетворении иска принял во внимание те обстоятельства, что факт нарушения ответчиком более двух раз подряд обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок подтвержден материалами дела; период задолженности по внесению арендной платы свидетельствует о длительном неисполнении ответчиком договорных обязательств, при этом с момента возбуждения производства по делу до принятия окончательного судебного постановления ответчик не предоставил доказательств устранения нарушений, послуживших основанием для обращения истца с иском в суд.

Таким образом, суд первой инстанции удовлетворил иск о расторжении договора. Суд апелляционной инстанции подтвердил правомерность данного решения (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 02.09.2014 по делу № 84-3/14/191а).

4. Арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Необходимо отметить, что по общему правилу обязанность производить капитальный ремонт лежит на арендодателе (п. 1 ст. 587 ГК). В силу ч. 2 ст. 590 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК (например, если арендатор один раз не внес арендную плату в установленный срок).

 

Порядок расторжения договора

В первую очередь здесь следует обратить внимание на обязательный досудебный порядок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного преду- преждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь (ч. 3 ст. 590 ГК).

В абз. 2–3 п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1) указано, что ч. 3 ст. 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 422 ГК, с учетом особенностей ч. 3 ст. 590 ГК. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК). Исходя из указанного разъяснения, можно сделать вывод, что предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор являются различными документами.

Однако законодательство не запрещает их направление арендатору в качестве единого документа, то есть в предложении исполнить обязательство в установленный срок может также содержаться предложение в случае неисполнения расторгнуть договор.

В то же время в силу абз. 5 ч. 1 п. 30 Постановления № 1, если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абз. 5 ч. 1 ст. 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)).

Что касается непосредственно рассмотрения спора о досрочном расторжении договора аренды судом, то обратим внимание на следующие моменты.

Согласно ст. 100 ХПК, ст. 179 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь арендодатель, подавая иск о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 590 ГК, должен доказать следующие факты:

  • факт заключения договора аренды;
  • факт неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей применительно к ст. 590 ГК;
  • факт направления арендатору предупреждения об устранении нарушения в установленный срок.

При этом арендодатель может реализовать свое право на расторжение договора, если арендатор не устранил соответствующие нарушения в срок, установленный в преду- преждении. Однако данный факт является отрицательным, и доказывать его арендодатель не должен, его обязан опровергнуть арендатор.

В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если экономическим судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в ра- зумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными (ч. 2 п. 30 Постановления № 1).

Таким образом, возможность одностороннего расторжения арендодателем договора аренды по основаниям, предусмотренным ГК либо самим договором, является гарантией защиты прав и законных интересов арендодателя.