Требования ТС к застройщику о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносов

Автор: Эдуард КОРОЛЬ, судья экономического суда Гродненской области, журнал "Юридический мир" № 3/2020 - .

На примере конкретного судебного спора рассмотрим вопросы, связанные с моментом возникновения обязанности по оплате основных жилищно-коммунальных услуг и взносов членов товарищества собственников (ТС) в ситуации, когда застройщик сдал в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, создано ТС, однако право собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме еще не возникло или возникло только у части собственников.

 

Между застройщиком многоквартирного жилого дома и ТС, создаваемым в целях управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, могут возникать имущественные споры об оплате жилищно-коммунальных услуг (далее — ЖКУ), которые начинают оказываться после ввода в эксплуатацию дома. До момента регистрации возникновения права собственности на изолированные помещения в доме за собственниками имеет место вопрос о том, на кого возлагается бремя содержания вновь созданного недвижимого имущества и, соответственно, оплаты оказанных основных ЖКУ, которая включает плату за техническое обслуживание, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, техническое обслуживание лифта, текущий ремонт, капитальный ремонт, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В связи с этим рассмотрим следующий пример из судебной практики, связанный с рассмотрением экономическим судом требований ТС к застройщику.

 

Позиции сторон

Товарищество собственников «П» обратилось в экономический суд с требованием к ОАО «Г» о взыскании 1 086 руб. 70 коп. основного долга по оплате ЖКУ, 1 190 руб. 2 коп. пени, 158 руб. 16 коп. взносов, а всего 2 434 руб. 88 коп.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывал, что ОАО «Г» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома общей площадью 6201,6 кв.м с последующей продажей в нем квартир. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации его в качестве вновь созданного объекта недвижимого имущества у ответчика возникла обязанность по оплате ЖКУ, а также вступительного и членских взносов, однако данная обязанность ответчиком не была исполнена.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца, находящихся на рассмотрении суда. Так, в частности, ответчик указывал, что им осуществлялось строительство жилого дома для продажи изолированных помещений. После сдачи объекта в эксплуатацию реализация квартир производилась в обмен на жилищные облигации и по договорам купли-продажи. Ответчик полагал, что после передачи одной части квартир в многоквартирном жилом доме по актам приема-передачи гражданам (передача жилого помещения в обмен на жилищные облигации), а также с момента подписания и регистрации договоров купли-продажи в отношении другой части жилых помещений приобретатели являются собственниками жилых помещений, на них возлагается бремя содержания полученного от ответчика имущества и, соответственно, последние обязаны нести расходы по эксплуатации такого имущества. ОАО «Г» утверждало, что не являлось членом ТС «П», не вступало в товарищество и в указанном жилом доме недвижимость не приобретало, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по уплате каких-либо взносов, в частности вступительных и членских.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца — Единый информационный расчетно-кассовый центр (далее — ЕИРКЦ) — в своей правовой позиции по делу указало, что во исполнение Указа Президента Республики Беларусь от 29.08.2016 № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий» ЕИРКЦ уполномочен осуществлять учет, расчет и начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением (АИС «Расчет-ЖКУ»). Председателем ТС «П» обеспечено начисление платы за ЖКУ и платы за пользование жилыми помещениями с использованием АИС «Расчет-ЖКУ» посредством передачи функции по учету, расчету и начислению платы ЕИРКЦ на аутсорсинг на основании заключенных договора оказания услуг от 23.11.2018 и договора возмездного оказания услуг посредством информационной системы расчетного и информационного пространства от 28.11.2018.

Во исполнение условий данных договоров ЕИРКЦ приступил к начислению платы за ЖКУ с 01.11.2018 за ноябрь 2018 г. по квартирам многоквартирного жилого дома в соответствии с предоставленной ТС «П» информацией и проведенной сверкой данных с Единым государственным регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (база данных ГУП «Национальное кадастровое агентство») относительно собственников жилых помещений (квартиры 1–72) в многоквартирном жилом доме. Начисление платы осуществлялось с учетом требований норм ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) и п. 1, 2 ст. 220 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). ЕИРКЦ производил и производит начисление ЖКУ собственнику жилого помещения с момента регистрации права собственности на жилое помещение на основании выданного РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» свидетельства о государственной регистрации.

При рассмотрении дела экономический суд установил следующее.

 

Обязанности по оплате ЖКУ

ОАО «Г» (ответчик) осуществляло строительство многоквартирного жилого дома по адресу в г. Гродно общей площадью 6201,6 кв.м. Товарищество собственников «П» было зарегистрировано 08.10.2018.

РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 10.10.2018 произведена государственная регистрация создания капитального строения (многоквартирный жилой дом) на основании строительства и ввода в эксплуатацию капитального строения.

В отношении многоквартирного жилого 01.11.2019 было зарегистрировано совместное домовладение.

Реализация квартир ответчиком в указанном доме осуществлялась в обмен на жилищные облигации и по договорам купли- продажи квартир. До подписания акта приема-передачи квартир, в случаях когда реализация квартир осуществлялась в обмен на жилищные облигации, подписывался договор купли-продажи жилищных облигаций ОАО «Г». До оформления договора купли-продажи квартир ответчиком с потенциальным собственником заключался предварительный договор, на основании которого на счет ОАО «Г» перечислялись денежные средства за квартиру. В последующем приобретатели квартир регистрировали возникновение либо переход права собственности на приобретенные жилые помещения в РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

В качестве оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением в ст. 23 ЖК (в редакции, действовавшей в период с 29.11.2017 по 31.12.2019), среди прочего, указывается право собственности. Граждане и организации в области жилищных отношений обязаны вносить плату за ЖКУ и плату за пользование жилым помещением (ст. 26 ЖК). Собственники жилых и (или) нежилых помещений, наниматели, поднаниматели жилых помещений, арендаторы жилых помещений, члены организации застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, обязаны вносить плату за ЖКУ (п. 1 ст. 29 ЖК).

В п. 2 ст. 29 ЖК определен момент возникновения обязанности внесения платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением. Так, обязанность внесения платы за ЖКУ возникает:

  • у собственника жилого и (или) нежилого помещений — со дня возникновения права собственности на эти помещения;
  • у нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, — со дня заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;
  • у члена организации застройщиков — со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию.

Нормы аналогичного содержания закреплены также в п. 4 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее — Положение № 571).

Таким образом, 

действующее законодательство определяет день возникновения права собственности на жилые помещения в качестве начала момента возникновения обязанности у собственника по оплате ЖКУ.

Истец обосновывает, что ответчик после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома общей площадью 6201,6 кв.м стал собственником недвижимого имущества, а с 01.11.2018 ОАО «Г» зарегистрировало право собственности на совместное домовладение. Однако данные доводы истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании, надлежащие доказательства в обоснование данного довода истцом не предоставлены.

РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 10.10.2018 произведена государственная регистрация создания капитального строения (многоквартирный жилой дом) без регистрации возникновения права собственности на него. Имеющимися в материалах дела доказательствами, в том числе свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации от 10.10.2018, не подтверждается возникновение права собственности ОАО «Г» на многоквартирный жилой дом, отсутствуют и доказательства возникновения права собственности ответчика на находящиеся в капитальном строении изолированные жилые помещения по состоянию на 01.01.2018.

Совместное домовладение в многоквартирном жилом доме было зарегистрировано 01.11.2018 в связи с государственной регистрацией возникновения права собственности 01.11.2018 на жилые помещения у ряда граждан в отношении квартир № 3, № 13, № 29, № 30, № 32, № 33, № 61, № 63, № 67.

Согласно ст. 1 ЖК совместное домовладение — правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников. Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (п. 1 ст. 165 ЖК).

Таким образом, совместное домовладение было зарегистрировано 01.11.2018 в связи с возникновением в этот день права собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме у физических лиц.

Довод истца и третьего лица о том, что в силу п. 2 ст. 220 ГК с момента государственной регистрации капитального строения (10.10.2018) у ответчика возникло право собственности в отношении данного объекта недвижимости, суд признал несостоятельным.

Согласно п. 2 ст. 220 ГК в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Приведенная норма носит отсылочный характер, поскольку установленное ею правило подлежит применению только в том случае, когда иное правило о моменте возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество не предусмотрено законодательством.

Согласно ст. 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З) объектами государственной регистрации являются в том числе возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежат, среди прочего, возникновение, переход, прекращение права собственности (п. 1, 2 ст. 8 Закона № 133-З). В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона № 133-З возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации таких прав. Государственная регистрация удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает, соответственно, с момента государственной регистрации возникновения права собственности за конкретным правообладателем.

Доказательства государственной регистрации права собственности за ответчиком на объекты недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме по состоянию на 01.11.2018 отсутствуют в материалах дела.

Передача жилого помещения в обмен на жилищные облигации осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 54 (далее — Инструкция). Согласно п. 13 Инструкции передача жилого помещения оформляется актом приемки-передачи, составленным по форме, содержащей сведения, аналогичные установленным в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, форма которого утверждается Указом Президента Республики Беларусь.

Государственная регистрация возникновения или перехода права на переданную в обмен на жилищные облигации квартиру осуществляется при предоставлении акта передачи квартиры по установленной эмитентом форме (п. 22.2.7 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200).

В актах приема-передачи указано, что квартира передана в обмен на жилищные облигации, передан полный комплект ключей от квартиры.

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам (удостоверениям) о государственной регистрации, выпискам из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение в отношении квартир, переданных по актам приема-передачи гражданам, за последними одновременно были зарегистрированы как создание изолированного помещения на основании строительства и ввода в эксплуатацию изолированного помещения, так и возникновение права собственности на него.

Исходя из содержания п. 3 ст. 10 Закона № 133-З, государственная регистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Таким образом, право собственности на переданные ответчиком по актам приема-передачи жилые помещения возникло впервые у приобретателей, что опровергает доводы истца и третьего лица о возникновении права собственности на данные жилые помещения у ОАО «Г» после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и государственной регистрации его создания.

В п. 7.5 договоров купли-продажи жилищных облигаций ОАО «Г» было предусмотрено, что покупатель несет все расходы по содержанию жилого помещения и оплате ЖКУ с даты подписания акта приемки-передачи жилого помещения.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что у ответчика не возникла обязанность по оплате ЖКУ в отношении переданных по актам приема-передачи жилых помещений.

В свою очередь, договоры купли-продажи квартир были заключены ОАО «Г» (продавец) с покупателями в отношении квартир № 4, № 16, № 36, № 40, № 41, № 49, № 53, № 60, № 64, № 71. В данном случае продавцом 05.11.2018 было зарегистрировано за собой возникновение права собственности на данные жилые помещения, которое в последующем переходило и регистрировалось за покупателями квартир.

На основании п. 1, 2, 6 ст. 29 ЖК обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у собственника жилого и (или) нежилого помещений со дня возникновения права собственности на эти помещения. При переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за ЖКУ и платы за пользование жилым помещением собственник жилого помещения несет до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Таким образом, 

ответчик должен оплачивать ЖКУ в отношении переданных по договорам купли-продажи квартир с момента возникновения у него права собственности на жилые помещения и до момента регистрации перехода права собственности на них приобретателями.

При этом указание в п. 8 предварительных договоров купли-продажи, что покупатель вносит коммунальные и иные платежи, связанные с содержанием дома, с момента получения от предприятия комплекта ключей от квартиры или справки о получении ключей, не имеет правового значения. Установленные п. 1, 2, 6 ст. 29 ЖК нормы являются императивными и не позволяют участникам жилищных правоотношений изменять их в заключенных соглашениях.

Довод ответчика о том, что право собственности у приобретателя возникает с момента передачи имущества и регистрации договора (п. 1, 2 ст. 224 ГК), применительно к рассматриваемой ситуации является безосновательным. Так, в соответствии со ст. 224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Пункт 3 ст. 8 Закона № 133-З, в свою очередь, закрепляет норму о том, что право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

По смыслу ст. 10 Закона № 133-З государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество, основанием которого является подлежащая государственной регистрации сделка, может осуществляться как одновременно с государственной регистрацией соответствующей сделки, так и через определенный период времени после этого.

Таким образом, по договору купли-продажи недвижимости право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю именно с момента государственной регистрации перехода такого права, а не с момента передачи имущества или заключения договора. Причем до государственной регистрации перехода права собственности или одновременно с этим моментом осуществляется государственная регистрация самого договора купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимого имущества с момента его государственной регистрации вступает для сторон в юридическую силу, становясь обязательным для исполнения, однако правовые последствия государственной регистрации договора купли- продажи в таком случае возникают только для продавца и покупателя. В отношениях же с третьими лицами, не являющимися сторонами заключенной сделки, правовые последствия возникают именно с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи не является обязательным правоустанавливающим фактом для возникновения права собственности, является ошибочным.

Не погашенная ответчиком задолженность за ЖКУ составляла 87,18 руб.: квартира № 4 — 18,07 руб., № 16 — 41,93 руб., № 36 — 1,31 руб., № 40 — 3,27 руб., № 49 — 5,13 руб., № 71 — 17,47 руб. Суд посчитал, что эта задолженность подлежит взысканию с ответчика.

Плата за ЖКУ вносится собственником жилого и (или) нежилого помещений, нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатором жилого помещения, членом организации застройщиков, дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца (п. 1 ст. 31 ЖК). Аналогичный срок предусматривает и Положение № 571.

Истец просил взыскать с ответчика 1190,02 руб. пени за просрочку оплаты ЖКУ за период с 26.12.2018 по 20.01.2020.

Согласно п. 1 ст. 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законодательством, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (п. 1 ст. 313 ГК).

В соответствии с п. 62 Положения № 571 плательщики ЖКУ, несвоевременно и (или) не в полном объеме внесшие плату за основные жилищно-коммунальные услуги, а также несвоевременно и (или) не в полном объеме возместившие расходы на электроэнергию, потребленную на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, в многоквартирных жилых домах, уплачивают пени в размере 0,3% от не уплаченной в установленный срок суммы этих платежей и расходов за каждый день просрочки.

Суд не согласился с расчетом неустойки, представленным истцом, поскольку обязанность внесения платы за ЖКУ по квартирам, переданным по актам приема-передачи согласно заключенным договорам купли- продажи облигаций, у ОАО «Г» не возникла, соответственно, отсутствуют основания для взыскания неустойки за просрочку оплаты ЖКУ по данным квартирам.

Суд принял во внимание лишь осуществленный истцом расчет неустойки исходя из сумм неоплаченной задолженности по квартирам, право собственности по которым было зарегистрировано за ответчиком.

Таким образом, общий размер пени за просрочку внесения ЖКУ составил 99 руб. 91 коп. Суд посчитал его подлежащим взысканию с истца.

 

Вступительные и членские взносы

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 158 руб. 16 коп. взносов (100,00 руб. вступительных взносов и 58,16 руб. членских взносов).

По квартирам № 48, № 53 ОАО «Г» зарегистрировало создание изолированного жилого помещения и возникновение права собственности 05.11.2018, переход права собственности по квартире № 48 на основании договора купли-продажи зарегистрирован 26.12.2018, переход права собственности по квартире № 53 на основании договора купли-продажи зарегистрирован 11.01.2019.

Согласно п. 2.1, 2.5, 4.2 устава ТС «П» членами товарищества являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании или голосовавшие «против», со дня государственной регистрации ТС, а лица, которые приобрели в собственность жилые и (или) нежилые помещения, находящиеся в доме товарищества, — с момента возникновения права собственности на эти объекты. Члены ТС обязаны своевременно вносить взносы и иные платежи в размерах, установленных законодательством, уставом и решениями высшего органа управления ТС. Размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских и иных взносов устанавливаются путем принятия решения высшим органом управления ТС.

Согласно п. 9 протокола № 2 общего собрания членов ТС от 06.10.2018 установлен вступительный взнос в размере 50 руб. с каждого члена ТС, данное решение будет распространяться также на всех вновь зарегистрированных собственников после юридической сдачи дома. Согласно п. 5 протокола № 3 общего собрания собственников от 06.10.2018 установлен ежемесячный членский взнос в размере 0,2 руб. с квадратного метра общей площади квартиры (решения общего собрания собственников обязательны для всех членов ТС, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании).

Согласно ст. 1 ЖК вступительный взнос — сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или ИП при вступлении в организацию застройщиков, товарищество собственников и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации застройщиков, товарищества собственников. Членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков, товарищества собственников на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, ТС, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора).

В соответствии со ст. 213 ЖК членами ТС могут выступать граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения. Членами ТС являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие «против», — со дня государственной регистрации ТС. При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник приобретенных объектов недвижимого имущества становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты. Основанием для прекращения членства в ТС является в том числе прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества. Права и обязанности членов товарищества собственников определяются ЖК, законодательством и уставом этого товарищества.

Поскольку ОАО «Г» в отношении квартир № 48, № 53 зарегистрировало возникновение права собственности с 05.11.2018, ответчик являлся до момента перехода права собственности на них к иным лицам членом ТС «П» и должен исполнять обязанности устава и решений общего собрания собственников по уплате вступительного и членских взносов. Между тем суд не согласился с доводом истца о том, что оплата вступительного взноса должна осуществляться ответчиком в отношении как квартиры № 48, так и квартиры № 53, поскольку вступительный взнос в размере 50 руб. установлен не с жилого помещения, а с каждого члена ТС. Так как с 05.11.2018 собственником указанных жилых помещений выступало ОАО «Г», вступительный взнос подлежит взысканию с ответчика в размере 50,00 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика 58,16 руб. членских взносов, в том числе 25,41 руб. (квартира № 48) и 32,75 руб. (квартира № 53), суд посчитал подлежащим удовлетворению.

В связи с частичным удовлетворением иска понесенные истцом судебные расходы были распределены судом на основании ч. 1 ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вынесенное по делу решение не обжаловалось сторонами и вступило в законную силу.

 

Некоторые выводы

Таким образом, действующее законодательство определяет день возникновения права собственности на жилые помещения в качестве начала момента возникновения обязанности у собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и членских взносов товарищества, а право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает, соответственно, с момента государственной регистрации возникновения права собственности за конкретным правообладателем.

В то же время, как видим, остается нерешенным вопрос о субъекте, обязанном оплачивать ЖКУ, когда жилые помещения передаются в обмен на жилищные облигации по актам приема-передачи. Данный вопрос может быть решен только законодателем, который должен нормативно определить конкретного обязанного субъекта и момент возникновения такой обязанности.

Как представляется, с момента подписания акта приема-передачи помещения фактическим обладателем жилого помещения является лицо, получившее жилое помещение в обмен на жилищные облигации, которое с этого момента может потреблять ЖКУ для удовлетворения своих потребностей и, соответственно, должно нести расходы по содержанию полученного по акту приема-передачи объекта недвижимого имущества.

Возможно, некую параллель законодатель может провести с дольщиками, заключившими договор, предусматривающий передачу им во владение и пользование объекта долевого строительства. Как определяет п. 2 ст. 29 ЖК, со дня заключения договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, возникает обязанность по внесению платы за ЖКУ и возмещению расходов на электроэнергию.