Что такое дополнительная жилищно-коммунальная услуга?

Автор: Александр ГОРБАЧ, юрист.

Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), как известно, подразделяются на основные и дополнительные. При этом основные услуги организация, обслуживающая жилой дом, обязана предоставить в комплексе, в то время, когда от любой дополнительной услуги человек имеет право отказаться, и никто не может заставить его пользоваться этой услугой. Сегодня мало кто этого не знает, поскольку народ нынче, как известно, продвинутый. 

Другое дело, что разобраться в том, что же может быть отнесено к дополнительной ЖКУ, а что таковой не является по определению, не все могут. Но права-то качать любим. И понеслось: одни не хотят платить за консьержку в подъезде, потому что это, дескать, дополнительная жилищно-коммунальная услуга, другие по той же причине — за установку шлагбаума, третьим не нужно видеонаблюдение. В некоторых весьма известных и авторитетных (в определенных кругах) изданиях приходилось совсем недавно встречать возгласы типа: «Караул, посадили в подъезде консьержку — навязывают дополнительную жилищно-коммунальную услугу!».

Так, что же такое дополнительная жилищно-коммунальная услуга и можно ли к ней отнести наличие консьержки или то же видеонаблюдение? Давайте разберемся.

 

Нормативное регулирование

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) плата за жилищно-коммунальные услуги для собственника жилого и (или) нежилого помещений, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатора жилого помещения, члена организации застройщиков, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, включает в себя плату за основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за:

  • техническое обслуживание;
  • текущий ремонт;
  • капитальный ремонт;
  • коммунальные услуги.

А вот согласно п. 3 ст. 30 ЖК плата за дополнительные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам в соответствии с договорами на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг.

И глубоко заблуждается тот, кто думает, что такая классификация ЖКУ возникла со вступлением в силу в марте этого года нового ЖК или с появлением недавнего Указа Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 9 октября 2013 г. № 461» (далее — Указ № 461).

Этот вопрос и ранее регулировался Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — Закон), другими нормативными актами. Например, перечень основных жилищно-коммунальных услуг был утвержден еще постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — постановление № 99). Правда, этот перечень несколько отличается от того, что в ЖК. В него входят:

  • техническое обслуживание жилого дома;
  • текущий ремонт;
  • капитальный ремонт;
  • холодное и горячее водоснабжение*;
  • водоотведение (канализация)*;
  • централизованное газоснабжение*;
  • электроснабжение;
  • централизованное теплоснабжение*;
  • пользование лифтом*;
  • вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов.

Согласно примечанию обозначенные звездочкой ЖКУ предоставляются, если такой вид благоустройства предусмотрен проектом жилого дома. Вообще же, водоснабжение, электроснабжение, канализация и прочее входят в состав конкретно коммунальных услуг, поэтому можно говорить, что перечни ЖК и постановления № 99 совпадают, просто в постановлении № 99 этот перечень подается развернутым, детализированным.

Был бы возможен такой перечень дополнительных ЖКУ, его бы, думаем, обязательно утвердили, но поскольку это невозможно в принципе, то продолжим дальше наше исследование.

Итак, в соответствии со ст. 4 Закона жилищно-коммунальные услуги классифицируются на:

  • основные жилищно-коммунальные услуги — жилищно-коммунальные услуги, которые оказываются в обязательном порядке и обеспечивают необходимую благоустроенность жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории применительно к условиям соответствующего населенного пункта, их соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Перечень основных жилищно-коммунальных услуг определяется Советом Министров Республики Беларусь;
  • дополнительные жилищно-коммунальные услуги — жилищно-коммунальные услуги, которые могут оказываться дополнительно к основным жилищно-коммунальным услугам по договору между исполнителем и потребителем.

Так вот, советуем обратить внимание на одну очень важную вещь: дополнительная ЖКУ может оказываться только на основании договора между исполнителем (ЖЭС, ТС, ЖСПК) и потребителем (гражданин). Если заключение договора между этими субъектами возможно, только тогда и можно вести речь о дополнительной жилищно-коммунальной услуге, если заключение договора невозможно в принципе, тогда нужно вести речь о чем-то другом. Такой вывод подтверждает и п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24.06.2010 № 4 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о защите прав потребителей», в котором обращается внимание судов на то, что дополнительные жилищно-коммунальные услуги могут оказываться в дополнение к основным услугам по договору между потребителем и исполнителем.

Но консьерж, извините, заключает только трудовой договор с ТС или ЖСПК, и договор на оказание услуг тут отсутствует. Не будет никакого договора на оказание услуг с жильцами дома и при установке видеокамер или шлагбаума. А это значит, что все перечисленное назвать дополнительной жилищно-коммунальной услугой невозможно.

В качестве примера дополнительной жилищно-коммунальной услуги можно привести кабельное телевидение: кто захотел, тот заключил с оператором договор и провел, кто не захотел, тот отказался. Уж не знаем, насколько удачен этот пример, но другой, исходя из формулы «есть договор — есть услуга», нам даже и придумать сложно.

Приходилось встречать такие примеры дополнительных ЖКУ как уборка квартиры, выгул домашних животных. Но к чему здесь определение "жилищно-коммунальная"? Это просто услуги.

 

Дополнительная ЖКУ: хочу то, не знаю, что

В связи со сказанным выше позволим себе заметить, что, на наш взгляд, норма п. 1.3 Указа № 461 крайне неудачна. Напомним, что согласно данной норме товарищества собственников и организации застройщиков дополнительно к обязанностям, установленным ЖК, обязаны обеспечивать:

  • заключение с участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом, текущему и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным Правительством, а также применение при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифов, установленных в соответствии с законодательством;
  • предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги.

То есть при том, что перечня дополнительных жилищно-коммунальных услуг нет и быть не может лишь по той простой причине, что дополнительные пожелания у всех могут быть самые разные, ТС и ЖСПК теперь обязаны обеспечить исполнение желания любого жильца. Вот поступило от такой-то квартиры заявление типа «хочу то, не знаю что, и такую дополнительную жилищно-коммунальную услугу прошу мне обеспечить», и хоть вдребезги разбейся, но исполняй.

Хорошо еще, если от ТС или ЖПК будут требовать уборку в квартире или выгул собаки. Но ведь согласно п. 10 ст. 1 ЖК жилищно-коммунальная услуга — это в том числе и услуга по обеспечению благоприятных и безопасных условий для проживания граждан. А кому-то может быть благоприятно только тогда, когда ему солнце в окно круглыми сутками светит, а кто-то может чувствовать себя в полной мере благоприятно, если сигареты можно будет купить, не выходя из подъезда. Шутки шутками, но для исполнения желаний некоторых жильцов ТС и ЖСПК необходимо будет еще иметь кучу соответствующих лицензий.

Нет, можно, конечно, как у нас это умеют, утвердить и перечень дополнительных ЖКУ. Ну и что с того, что в таком перечне всего предусмотреть невозможно? Чиновник сядет, почешет затылок, подумает, какие лично он захотел бы себе дополнительные ЖКУ, сиди он не на скромном государственном жаловании, в лучшем случае у соседа по кабинету поинтересуется его мнением и пожеланиями, и перечень готов, а утверждение — дело техники. Подумаешь, столько той беды, что чье-то ограниченное представление будет не только не соответствовать реальным потребностям граждан, но и тормозить развитие рынка услуг…

 На наш взгляд, уже более правильным было бы идти по следующему пути: основные жилищно-коммунальные услуги обязана предоставлять обслуживающая организация (ЖЭС, ТС, ЖПК), а вот если тебе нужны дополнительные ЖКУ — ищи организацию, специализирующуюся на этом профиле, и заключай с ней отдельный договор. Но и этот подход мы сами же могли бы сейчас же раскритиковать, но не будем вдаваться в подробности, тратить и ваше, и наше время.

Поэтому еще более правильно было бы отказаться вообще от такого термина, как «дополнительная жилищно-коммунальная услуга». Потому что, конечно, не продажу сигарет в подъезде, не круглосуточное солнце в окне и даже не кабельное телевидение имел в виду законодатель под этим термином. Конечно, следовало бы спросить у разработчиков Закона, что у них было в голове, поскольку термин этот появился впервые именно там. Но рискнем предположить, что имел в виду законодатель именно тех же консьержей, видеонаблюдение, те же шлагбаумы. Да вот только определение этого термина сам же дал такое, что теперь получается нестыковка с этим договором. А другое определение тут и дать сложно, поскольку если речь идет об услуге, то речь должна идти и о договоре, хочешь ты этого, или нет. Есть договор — есть услуга, и наоборот: есть услуга — должен быть на нее договор! Подчеркнем, договор между исполнителем (ЖЭС, ТС, ЖПК) и потребителем (владелец квартиры)!

Еще раз рискнем предположить, что, разрабатывая Закон и вводя через него в оборот этот термин, кто-то набирал себе перед избирателями своего округа дополнительные баллы, зарабатывал авторитет, дескать, это ж я добился (добилась, если нам память не изменяет), чтобы вас не обдирали, как липку!  А электорату лишь бы меньше платить.

И пошел наш законодатель, как говорится, на поводу у люмпенизированных масс. И по сегодняшний день идет. Вот и пожинаем сплошные противоречия.

 

Ниже социального стандарта — нельзя, выше — можно

На наш взгляд, вид жилищно-коммунальных услуг должен быть один, без всякого разграничения на основные и дополнительные, их перечень должен соответствовать тем, которые содержатся в ст. 30 ЖК и постановлении № 99. Этот перечень — социальный стандарт, как сегодня принято говорить. А все, что свыше этого перечня — выгул собак, уборка квартир, круглосуточное солнце в окне и пр. пр. пр. — это никакие не жилищно-коммунальные, это просто услуги, услуги, которые могут оказывать различные организации и даже ИП, не имеющие абсолютно никакого отношения к эксплуатации жилого дома.

Можно говорить о том, что организации, эксплуатирующие жилищный фонд (ТС, ЖПК, ЖЭС), оказывают дополнительные услуги населению, такие как выгул домашних животных, уборка квартир, мытье окон и т.п., но не надо это называть дополнительными жилищно-коммунальными услугами, это просто услуги. Сам термин «дополнительные жилищно-коммунальные услуги» необходимо вывести из оборота, поскольку под ним можно понимать все, что угодно, и он только вносит путаницу в сферу жилищных отношений, которая и без того сложна.

А того же консьержа, и то же видеонаблюдение, и тот же шлагбаум (что там еще?), безусловно, можно и нужно относить на эксплуатацию, а точнее, на ее составляющую — техническое обслуживание. Ведь согласно п. 55 ст. 1 ЖК техническое обслуживание — это жилищно-коммунальная услуга по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов путем устранения их незначительных неисправностей, обеспечению установленных параметров и режимов работы, наладке и регулированию инженерных систем, поддержанию и восстановлению надлежащего санитарного и технического состояния жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), придомовой территории, подготовке к условиям весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года. Разве не для поддержания надлежащего санитарного и технического состояния нанимается в ТС тот же консьерж, разве не для этого устанавливается видеонаблюдение?

Да, я знаю, что кто-то может мне возразить: извините, дескать, перечень работ по техническому обслуживанию и периодичность их выполнения утвержден постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12 (далее — постановление № 12) и там ничего такого нет! Ну, и что? А я могу со всей уверенностью утверждать, что это минимальный перечень, то есть в нем перечислен минимум того, что должно делаться, вот меньше — никак, это будет нарушением, а больше, кто запрещает? Обратите внимание, в перечне указана и периодичность выполнения работ по техническому обслуживанию, но ведь никто не запрещает ТС или ЖСПК выполнять эти работы чаще, например, чаще убирать подъезды. Да хоть каждый день убирайте! Утвержденный постановлением № 12 перечень — это опять же своего рода социальный стандарт, ниже которого нельзя.

Вообще, как говорят юристы, исходя из общего правила, любая организация в рамках своей компетенции может принимать любые документы, которые будут улучшать положение своих членов (работников) по сравнению с теми гарантиями, которые предоставляет законодательство. Ухудшать нельзя. И если общее собрание членов ТС или ЖСПК постановило, что в целях поддержания санитарного состояния (то есть улучшения технического обслуживания!) нужна консьержка или видеонаблюдение, то так тому и быть. Во благо людей ведь!

В конце концов, согласно ст. 198 ЖК организация застройщиков обязана обеспечивать сохранность объектов недвижимого имущества, в том числе общего имущества, соблюдение технических норм и требований по их содержанию и эксплуатации. Точно такая же обязанность возлагается на товарищества собственников ст. 212 ЖК. А как они этого будут добиваться, решать им самим на общем собрании. Кто-то будет выступать и голосовать против, кто-то останется недовольным решением собрания. Но всегда были люди, которые выступали и голосовали против и оставались недовольными различными решениями различных собраний. Однако опять же по общему правилу, решению общего собрания, принятому в соответствии с законодательством и уставом, все члены организации должны подчиниться. Не согласен — есть суд, оспаривай, но пока не отменено, подчиняйся.

Гражданам, которым не нравятся решения общих собраний, нужно четко усвоить: при вступлении в любую организацию, основанную на членстве, человек принимает на себя дополнительные обязанности, в том числе обязанность подчиняться решениям руководящих органов этих организаций. Не хочешь подчиняться — всегда можешь выйти из организации (если, конечно, ты попал не в авторитарную секту). Не нравятся решения общего собрания ТС или ЖПК — выйди из него, продав квартиру, и купи себе жилье в так называемом государственном доме, находящемся на обслуживании ЖЭСа, который и основные жилищно-коммунальные услуги оказывает через пень-колоду. И там не поспоришь с начальником ЖЭСа, как спорил с председателем ТС, и все твои недовольства, выраженные хоть в звонках в диспетчерскую службу, хоть в записях в книге замечаний и предложений будут просто игнорироваться. Вот тогда поймешь все преимущества членства в организации по совместному домовладению. Извините за лирику, но уж поверьте, ничего не выдумываю, все из собственного опыта.

 

Как платить?

Еще одна проблема заключается в оплате. Собственно, здесь это главный вопрос, потому как если бы не платить, то никто бы и не сопротивлялся.

Как нам уже известно, Указ № 461 обязал ТС и ЖСПК при расчетах со своими членами за основные ЖКУ применять тарифы, установленные в соответствии с законодательством. А составлялись эти тарифы явно без учета таких элементов сладкой жизни, как наличие консьержа или видеонаблюдение в подъезде. Да что там говорить - этих тарифов и на социальный стандарт не хватает, что всегда и используется в качестве оправдания низкого качества ЖКУ. Как быть?

Просто. У ТС и ЖСПК на подобные случаи есть очень хороший инструмент — взносы. За счет них и осуществляется дополнительное финансирование.

В чем иначе смысл деятельности организаций по совместному домовладению? Товарищи, ведь ради этого все и задумывалось, все эти ТС и ЖПК — чтобы людям жилось хорошо, комфортно! В нашей стране вообще все ради этого…

 

Продолжение темы читать здесь.