Договор найма жилого помещения был заключен сроком на 1 год. Спустя три месяца наймодатель неожиданно продает квартиру и просит нанимателя освободить помещение. Они обращаются в ЖЭС, где наниматель отказывается от расторжения, так как другого жилья нет и договор рассчитан был на год. Письменного уведомления за месяц не было, только обращение в ЖЭС. Как следует поступить нанимателю в данной ситуации? Существует ли ответственность наймодателя?
Очевидно, речь идет о договоре найма жилого помещения частного жилищного фонда. Также, судя по указанным в вопросе срокам, договор найма заключался уже после вступления в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) по форме, действующей уже в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 № 193. При ответе будем исходить из этих обстоятельств.
И п. 5 ст. 61 ЖК, и п. 5.4 формы договора найма установлена обязанность наимодателя при расторжении договора по его инициативе предварительно за один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения настоящего договора. Прежний собственник квартиры этого не сделал, то есть, он продавал квартиру обремененной договором найма, что должно было отразиться в договоре купли-продажи. Не будем дальше развивать эту тему, поскольку это уже взаимоотношения прежнего и нового хозяина квартиры.
Что касается конкретно вас, то теперь нужно смотреть ст. 62 ЖК, согласно которой при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он предупреждает в письменной форме о принятом решении нанимателя жилого помещения за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
То есть, теперь обязанность по уведомлению вас о расторжении договора найма лежит на новом собственнике квартиры. В течение месяца со дня предупреждения вы можете спокойно проживать в этой квартире на законном основании, коим является договор найма жилого помещения. Ни милиция, ни суд не вправе выселить вас из этой квартиры, если, конечно, вы ничего не нарушаете. Но по истечении месяца придется выселиться.
Александр ГОРБАЧ, юрист
