Застройщик “по бумагам” сдал дом в эксплуатацию, быстро передал его в ТС (так как это второй пусковой комплекс, а первый уже обслуживался в том же ТС), но дольщик еще не принял квартиру, то есть не подписал акт приемки-передачи объекта долевого строительства в связи с недоделками (недоделки признаны застройщиком, но тот не спешит их устранять). ТС уже выставило дольщику платежки к оплате за свои услуги со дня передачи дома в ТС. Кто должен их оплачивать: дольщик или застройщик?
Статьей 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь установлено, что обязанность внесения платы за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг возникает:
- у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения;
- у нанимателя, поднанимателя, арендатора жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, – со дня заключения договоров найма, поднайма, аренды жилых помещений, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;
- у члена организации застройщиков – со дня сдачи жилого дома (квартиры) в эксплуатацию.
Как видим, ЖК говорит о подписании между застройщиком и дольщиком договора на передачу во владение и пользование объекта долевого строительства. Однако законодательством о долевом строительстве установлен несколько иной порядок: изначально между сторонами заключается договор создания объекта долевого строительства, а уже потом подписывается акт приемки-передачи данного объекта. И именно с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели. Это установлено п. 14 действующего с 9 сентября 2013 г. Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь. утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263.
Действовавшими до этого Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2016 № 396, действовал похожий порядок. Пунктом 12 этого документа было установлено, что застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Таким образом, обязанность уплачивать жилищно-коммунальные услуги у дольщика возникает с того дня, как он принял от застройщика во владение и пользование свою квартиру по акту приемки-передачи.
Александр ГОРБАЧ, юрист
