Как определяются сроки капитального ремонта

Капитальный ремонт зданий проводится с целью восстановления их основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств, которые были утрачены в процессе эксплуатации. Как следует из содержания п. 9.2 ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений.

ВНИМАНИЕ: более актуальную информацию по данной теме читайте на нашем сайте здесь.

Порядок проведения, сроки проведения капитального ремонта зданий определяются с учетом результатов технических осмотров, оценки технического состояния зданий специализированными организациями.

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий приведена в приложении «К», минимальная продолжительность эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем приведена в приложении «Л» к ТКП 45-1.04-14-2005. В соответствии с приложением «К» «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых и общественных зданий» установлены следующие продолжительности эффективной эксплуатации до постановки зданий на ремонт:

Вместе с тем, помимо указанных сроков, во внимание принимается еще ряд факторов. Все они перечислены в специальном документе, касающемся именно планирования капитального ремонта жилого фонда — Методических рекомендациях по планированию капитального ремонта жилищного фонда, утвержденных приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 25.11.2004 № 196 (далее — Методические рекомендации по планированию капитального ремонта жилищного фонда). В соответствии с ними истечение гарантийного срока эксплуатации конструкций не влечет безусловное наступление очередности проведения капитального ремонта. Согласно п. 7 Методических рекомендаций по планированию капитального ремонта жилищного фонда период проведения капитального ремонта зданий и их элементов определяется на основе следующих факторов:

• технического состояния конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом (физический износ);
• архитектурно-планировочных качеств здания и уровня благоустройства (моральный износ);
• срока службы конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом;
• генерального плана города по кварталу, в котором расположено здание;
• правил и норм технической эксплуатации зданий;
• наличия финансовых средств.

Износ, наличие финансов и целесообразность

Техническое обследование зданий для перспективного планирования капитального ремонта проводится визуальным способом с применением Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). В соответствии с ними под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах 1-71 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Контроль за техническим состоянием здания осуществляется путем проведения плановых (общие и частичные) и внеплановых (внеочередных) технических осмотров.

В соответствии с п. 6.4 ТКП 45-1.04-14-2005 в процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться технические осмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

Оценка технического состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования проводится на основе анализа данных актов общих (весенних и осенних) и внеочередных осмотров:

• по этажности застройки (числу надземных этажей) в соответствии с СТБ 1154-99;
• по материалу стен и техническому состоянию (физический износ);
• по годам строительства жилых домов;
• по уровню благоустройства.

Перед постановкой здания на капитальный ремонт проводится предремонтное обследование с целью корректировки данных о техническом состоянии здания и определения состава необходимых ремонтных работ. При обнаружении в конструкциях значительных дефектов следует провести обследование элементов здания специализированной организацией. Техническое обследование производится в соответствии с Положением по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88(р).

Анализ приведенных выше норм говорит о том, что необходимость проведения капитального ремонта определяется простым сопоставлением фактических показателей состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования с нормативными. Вместе с тем следует обратить внимание на наличие в п. 7 Методических рекомендаций по планированию капитального ремонта жилищного фонда такого условия, как наличие финансовых средств. Кроме того, согласно п. 27 Методических рекомендаций по планированию капитального ремонта жилищного фонда список объектов по капитальному ремонту жилищного фонда составляется заказчиком с учетом финансовых, материальных ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда. При этом при планировании капитального ремонта в соответствии с п. 9 Методических рекомендаций по планированию капитального ремонта жилищного фонда учитывается целесообразность проведения комплексного капитального ремонта жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), обеспечивая при этом выбор наиболее эффективных решений и повышения экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.

Таким образом, следует отметить, что даже при наличии явных предпосылок к проведению капитального ремонта жилого фонда исходя из его физического и морального износа, истечения срока службы конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом, несоответствия состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования с нормативным требованиям, без наличия достаточных финансовых, материальных ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда во включении жилого здания в план проведения капитального ремонта будет отказано. Кроме того, если в перспективном плане капитального ремонта значится комплексный капитальный ремонт жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), срок проведения капитального ремонта конкретного жилого здания будет отложен.

Ответственность эксплуатирующей организации

Какой-либо ответственности за несоблюдение сроков постановки домов на капитальный ремонт действующим законодательством не предусмотрено. В то же время в случае, если вследствие непроведения капитального ремонта потребитель понесет какие-то убытки, то он получит право на их возмещение жилищно-эксплуатирующей организацией, как это предусмотрено п. 12 типового договора на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99. В частности, согласно указанной норме исполнитель в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных потребителю убытков, ущерба его имуществу, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) исполнителя  или подрядной организации при выполнении работ в рамках настоящего договора, а  также возмещает вред, причиненный жизни, здоровью потребителя вследствие   неоказания  услуг,  предусмотренных  названным, либо оказания этих услуг с недостатками, в том числе вследствие применения в процессе оказания указанных услуг  изделий (материалов) и технологий, опасных для жизни,здоровья и (или) имущества потребителя, а также окружающей среды. Помимо возмещения убытков потребитель вправе требовать возмещения в судебном порядке также и морального вреда. Безусловно, на практике попытки возместить ущерб встречаются с проблемой доказывания вины эксплуатирующей организации, а также размера ущерба.

С тем чтобы избежать таких неприятных ситуаций, ледует рекомендовать потребителям жилищно-коммунальных услуг заключать договоры страхования своих жилых помещений, а также находящегося в них имущества. Аргументом в пользу этого будет хотя бы то, что выплаты страховыми организациями производятся в четко оговоренные в правилах страхования сроки, а размер ущерба, определяемый по методикам страховых организаций превышает суммы ущерба, рассчитываемые по методикам жилищно-эксплуатирующих организаций. Связано это с тем, что страховые организации при определении стоимости ремонтных восстановительных работ применяют сборники базисных цен и индексы СМР при определении стоимости необходимых работ. Индексы же СМР разрабатываются ежемесячно Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь в соответствии с реальными инфляционными процессами. Расчеты стоимости ущерба, производимые жилищно-эксплуатирующими организациями, выполняются на основании расценок на платные услуги населению, утверждаемые в установленном порядке.

Сопоставление указанных расценок свидетельствует о том, что расценки, определяемые Министерством архитектуры и строительства в соответствии со сборниками базисных цен и индексами изменения стоимости СМР, выше расценок, определяемых Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

После выплаты возмещения в последующем страховые организации уже самостоятельно будут реализовывать свое право на суброгацию, предъявляя к возмещению выплаченные суммы виновникам в причинении вреда, то есть эксплуатирующим организациям, если иные лица, виновные в причинении вреда, установлены не будут.

 Пример 1

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску БРУСП «Б» к РСКУП «В» о взыскании суммы выплаченного страхового возмещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование предъявленных требований истец сослался  на ст. 14, 366, 855, 933 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и на обязанность ответчика возместить истцу понесенные расходы в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых помещений и вспомогательных помещений жилого дома в Республике Беларусь, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07.12.1999 № 177 (далее — Правила пользования жилыми помещениями).

Как установил суд, БРУСП «Б» и гражданин К. заключили договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю. В период действия договора страхования произошел страховой случай — повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения). Согласно акту осмотра утраченного или поврежденного домашнего имущества граждан, акту обследования по факту повреждения элементов отделки, акту о выявленных дефектах, возникших в результате залития, следует, что затопление названной квартиры произошло в период обильных затяжных дождей в результате протекания кровли. Виновное лицо в акте обследования не было указано. В  результате залития гражданину К. был причинен материальный ущерб.

Выполняя условия договора страхования, истцом было выплачено страховое возмещение. В ответе на претензию ответчик требования истца о возмещении страховой выплаты признал.

Пунктом 11 Правил пользования жилыми помещениями предусмотрено, что ответственность за техническое состояние конструктивных элементов дома несет жилищно-эксплуатационная организация, обязанностью которой является техническое обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома. При этом согласно СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации» крыша является конструктивным элементом жилого дома. В соответствии с СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» все виды работ по устранению неисправности крыши (кроме полной замены перекрытия), ремонт (частичная замена) участков кровель, покрытий кровель, включая узлы примыкания к вертикальным поверхностям, устройство или восстановление защитного слоя рулонных и мастичных кровель входит в перечень работ, выполняемых при текущем ремонте крыши. При этом согласно п. 5 СНБ 1.04.01-04 при эксплуатации зданий не допускаются повреждения пароизоляционного слоя покрытия. При эксплуатации конструкций покрытий и кровель необходимо проверять состояние кровельного покрытия и герметичность его гидроизолирующих слоев, надежность крепления кровли к несущим конструкциям покрытия и все обнаруженные дефекты немедленно устранять. Кровли из рулонных и мастичных материалов должны соответствовать СНБ 5.08.01. Рулонный ковер кровли не должен иметь повреждений, отслоений, а его поверхность должна быть ровной, без вздутий и подтеков мастик в швах.

Ответственность за содержание в надлежащем состоянии, своевременное обслуживание, и текущий ремонт кровли на потерпевшем жилом доме несет ответчик.

В связи с изложенным требования истца были удовлетворены в полном объеме.

 Пример 2

Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску БРУСП «Б» к РУП «ЖКХ» о взыскании суммы выплаченного страхового возмещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование предъявленных требований истец сослался  на ст. 366, 855, 933 ГК и на обязанность ответчика возместить истцу понесенные расходы в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указал на обильные дождевые осадки как причину залития.

Судом было установлено следующее. БРУСП «Б» и гражданка Г. заключили договор добровольного страхования домашнего имущества. На страхование была принята квартира, принадлежащая страхователю на  праве собственности. В период действия договора страхования произошел страховой случай — повреждение застрахованного имущества (залитие жилого помещения). Согласно акту осмотра утраченного или поврежденного домашнего имущества граждан, акту комиссионного обследования, дефектному акту следует, что затопление названной квартиры произошло в результате проникновения обильных дождевых осадков через стыковые швы. Виновное лицо в документах не было указано. В  результате залития гражданке Г. был причинен материальный ущерб. Выполняя условия договора страхования, истцом было выплачено  гражданке Г. страховое возмещение.

На основании договора ответчик принял на себя обязательство по обслуживанию, эксплуатации, капитальному и текущему ремонту потерпевшего жилого дома. Пунктом 11 Правил пользования жилыми помещениями предусмотрено, что ответственность за техническое состояние конструктивных элементов дома несет жилищно-эксплуатационная организация, обязанностью которой является техническое обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома. При этом согласно СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации» стены и перекрытия являются конструктивным элементом жилого дома. В соответствии с СНБ 1.04.02-02 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий, герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей входит в перечень работ, выполняемых при текущем ремонте стен и перекрытий. Согласно п. 5 СНБ 1.04.01-04 при эксплуатации зданий не допускается намокание междуэтажных перекрытий, повреждение пароизоляционного покрытия, деформации наружных ограждающих конструкций.

Довод ответчика об имевших место обильных дождевых осадках, обусловивших залитие квартиры, не может быть принят во внимание по следующим причинам. Согласно справке об осадках ГУ «Областной центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» количество выпавших осадков в день залития равнялось 9,6 мм и в соответствии с ТКП «Охрана окружающей среды и природопользование. Гидрометеорология. Правилами составления краткосрочных прогнозов погоды общего назначения» не относится ни к опасным, ни к неблагоприятным погодным явлениям. Для отнесения метеорологического явления к неблагоприятным явлениям количество осадков должно составлять от 15 до 49 мм осадков за 12 ч и менее, к опасным метеорологическим явлениям — количество осадков должно превысить 50 мм за 12 часов и менее. Не относится имевшее место атмосферное явление и к опасным гидрометеорологическим явлениям, информация о которых отнесена к категории экстренных Положением о порядке предоставления государственной гидрометеорологической службой гидрометеорологической информации потребителям такой информации, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 23.01.2007 № 75.

Таким образом, суд посчитал, что ответчиком не были представлены доказательства, свидетельствующие об отсутствии его вины в причиненном истцу ущербе, как это предусмотрено ст. 100, 101 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь. В связи с указанным, доводы последнего суд не может признать обоснованными. Поэтому требования истца были удовлетворены в полном объеме.

В случае если как физический, так и моральный износ здания, истечения срока службы конструктивных элементов, инженерного оборудования и здания в целом, несоответствия состояния конструктивных элементов и инженерного оборудования с нормативным требованиям свидетельствуют о необходимости проведения капитального ремонта жильцам следует требовать включения объективных сведений об этом в акты осмотров, проводимых в соответствии с п. 6.4 ТКП 45-1.04-14-2005. Имея на руках акты осмотра, подтверждающие вышеизложенные обстоятельства, жильцам следует обращаться в эксплуатирующую организацию, а также местные исполнительные органы с мотивированными предложениями о включении жилых строений в план проведения капитального ремонта.

Вместе с тем наличие многочисленных обращений граждан в организации ЖКХ свидетельствуют о необходимости внесения изменений в Методические рекомендации по планированию капитального ремонта жилищного фонда в части учета при определении наличия финансовых ресурсов сумм фактически произведенных платежей на капитальный ремонт жильцами по каждому конкретному жилому зданию.